“润泰洋行：房产抵押类不良资产的“处置秘籍”，你了解多少？”

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引言: read金融机构最常见的不良资产是不动产抵押或车辆抵押的不良债权，其优势可以概括为资产流动性程度差异大、不动产属性多、处置过程中变量多。 今天我们来谈谈不动产担保系的不良资产是如何处置的。

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金融机构最常见的不良资产是不动产抵押和车辆抵押的不良债权，今天我们来看看不动产抵押类不良资产是如何处置的。

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通常，不良资产的来源是银行和信托投资企业，然后转移到四大国有资产管理企业(长城、信达、东方、华融)、省级资产管理企业，最后转移到民间不良资产处置机构。

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房地产类不良资产的优势

不动产担保类不良资产的优势可以归纳为:资产流动性程度差异较大，不动产属性多，处置中变量多。

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由于房地产选址不同，属性不同，资产流动性程度差异很大。 不动产的属性有商品住宅、商业不动产、现场等，不同的不动产解决方法不同，在处置过程中遇到的问题和变量也很多。

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由此可见，房地产抵押类不良资产的优势是极其不标准化的。 由于极度不标准化，处置不良资产也非常不容易，普通不良资产投资机构会优先选择抵押物为城市商品住宅的不良资产作为收购标的。

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不动产类不良资产处置流程

以下是有商品、住宅、不动产抵押较差资产的两种不同处置方法。

一

假设不良资产处置机构购买了该不良债权，成为不良资产的债权人，其合法合理的方法如下:

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合法合理的方法

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1、在处分机构向法院起诉借款人之前，法院受理案件需要时间。

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2、法院开始审理此案，在开始审判之前还得等一会儿。

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胜诉后，法院将执行判决，对不动产进行司法拍卖。 在进入司法拍卖手续之前，还有资产判断的流程，但这也需要一点时间。

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4、执行判决后，最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合处置，商定合理的出售价格，顺利进入司法拍卖手续，司法拍卖过程也需要时间。

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最终，司法拍卖后获得的资金一部分将涵盖债务人的债务和其他费用，剩下的部分将归还借款人。

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上面是最顺利的处置过程，但尽管如此，其中还是有两个不可控制的时间。

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1、法院开庭时间

2、司法拍卖时间。

除此之外，在处理过程中还可能发生以下变量:

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1、在法院寄出《诉讼文书》后，发现借款人逃走了。 借款人逃跑的，需要等待60天，直到被告缺席审判。 此时，处置机构已经浪费了60天。

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2、通常，开审后处置机构胜诉的可能性极高，但不排除败诉的可能性。 如果败诉，又必须上诉，上诉时间非常长，而且无法控制。 如果超过债务追诉期，这个不良资产有可能成为失败的投资。

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3、在大多数情况下，处置机构胜诉。 但是，在执行判决时，可能会遇到以下两种不利情况。

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第一种情况是，房屋有租户，同时租户与债务人签订了长期租赁合同。 在这种情况下，最好的方法是法院建议远离租客，但可能不建议离开。 这里通常有很短的谈判期。

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第二种情况是，这所房子是借款人唯一的住宅房产。 在这种情况下，法院无法强制执行，只能与处置机构和借款人进行长时间的谈判。 如果发生这种情况，几乎不用想赚钱。

通常，解决商品房抵押差的资产需要约9个月至1年。 现在，如果有淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。 加上上面的所有变量，除了唯一的不动产外，最长的不良资产处置时间几乎是一年半。

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二

上述不良资产的解决方法合理合法，但这种处置方法效率不高。 以下是合理不违法的解决方法。

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合理不违法的方法

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1、首先，找借款人。 不良资产处置人如果以不违法的方式找到借款人，可以直接与借款人协商还款。

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2、处置方在找到借款人后，与借款人直接私下协商将不动产转让给处置方，处置方承诺退还一点钱进行补偿。

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3、不动产交给债权人或处分人后，处分人委托不动产中介迅速出售不动产。 处分者购买资产的价格非常低，所以处分者可以给不动产中介比较高的佣金。

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这个解决方法会减少很多变量，资金回流会变快。 如果顺利的话，三个月就可以销售不动产。 但是，唯一的变量是房主居住在不动产上，是不违法的解决方法，因此处置者有多种驱逐债主的方法，最终可以有效解决这个问题。

虽然用这两种方法解决不动产抵押的不良资产各有优劣，但如果只从资本收益方面来考虑，最好的方法是第二种。 但是，从合法合规的角度来看，最好的解决办法是第一个。 在实际技能上，实际上两种方法相结合的东西在增加。

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体操:不动产抵押类不良资产的处置方法

探索在房地产担保类不良资产的实际处置过程中，加强与当地政府、法院、债务人及相关机构的信息表达，降低风险，比较有效地处理问题和资产处置的方法。

1、多项取证

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诉讼阶段，债权人或者代理人应当调查取证，查看其名下是否有其他不动产新闻。 以债务人名义有其他不动产的情况下，没有唯一的住宅问题。 此时，债权人应该主动向执行法院提交证据，通过处置抵押物来顺利领取。

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2、通过出租还债

债务人出现唯一住房情况时，我们可以参考国外法律，与借款人进行和谈，向法院申请以租赁偿还债务的方法，裁定该住房优先租给债务人，以租赁偿还债务。

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3、把大房间变成小房间

主提供的抵押房产人均居住面积超过当地廉租房人均平均居住面积最低基准线的，可以采取大房子变成小房子的形式，找符合当地最低生活标准的小房子变成抵押大房子，确保落实顺利

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4、及时行使合法权利

如果发生建筑工程款优先权与抵押权冲突的问题，开发公司与施工公司之间发生经济纠纷，债权人建议法院以第三方身份参加诉讼，行使答辩权，保护自己的受益权。

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灵活的措施

目前，我国住房抵类的不良处置方法一般有两种。 一是债权人向法院提起诉讼，走法律流程，二是债权人与借款人达成和解，协商处置不动产。

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处置不良资产的方法不是一成不变的，而是要在实践中不断积累经验，随机应变，灵活解决。

润泰洋行特殊机遇投资价值重构平台

专注于资产重组和价值发现

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润洋行成立于年，主要业务为过桥资金预留、收购处置不良资产(房地产类)等相关金融服务，顾问团队均为行业资深投资专家，企业高管为融、投、管、退4个专业水平，均有多年专业管理经验
经过多年的潜在研究，我司找到了切实有效的处置不良资产的方法。 欢迎与各项目、房地产楼宇开发商及其他有识之士合作，协助解决不良资产。

目前收购不良资产，收回烂尾楼

1、全国范围内收集烂尾楼，开发商资金周转不过来的，法院拍卖的。

2、现金支付包装后，短期出售或长时间投资持有。

3、住宅、商业办公楼、商店等。